Toekomstbestendige gebiedsontwikkeling, het is natuurinclusief, klimaatadaptief en sluit aan op maatschappelijke ontwikkelingen. Om voldoende mensen te huisvesten én tegelijkertijd een prettige leefomgeving te creëren, kunnen we kiezen voor hogere bebouwing, het verplaatsen van parkeerplekken buiten de wijk of dichter op elkaar bouwen. Concrete voorbeelden van toekomstbestendige gebiedsontwikkeling zijn de projecten Happy Days in Zoetermeer en WijCK in Pijnacker. Deze zijn dan ook op 16 september gepresenteerd tijdens de online bijeenkomst toekomstbestendige gebiedsontwikkeling van Cirkelstad Zuid-Holland. 

Gertjan de Werk, projectleider toekomstbestendige gebiedsontwikkeling bij Cirkelstad, definieert het begrip als volgt: “Het realiseren van een aantrekkelijke, gezonde en betaalbare leefomgeving waarin mens en natuur centraal staan.” 

Ingezonden vragen
Het onderwerp roept veel vragen op bij de deelnemers, dat blijkt uit het aantal ingezonden vragen voorafgaand aan de bijeenkomst. Een van die vragen is: “Hoe zorgen we dat de toekomstgerichte visie al bij de start van de ontwerpfase wordt geïntegreerd?” De Werk antwoordt: “Zorg met een bestuurlijke en ambtelijke opdracht voor een integraal gebiedsontwikkelingsplan. Dit moet niet alleen gaan over woningen, infrastructuur en parkeernormen, maar ook over een energieplan, circulair bouwen, gezondheid en mobiliteit. Door deze voorwaarden vanaf het begin mee te nemen, bespaar je tijd en geld.” 

Daarnaast adviseert De Werk om als gemeente samen te werken met andere gemeentes die al ervaring hebben opgedaan in toekomstbestendige gebiedsontwikkeling: “Zo hoef je het wiel niet steeds opnieuw uit te vinden.” 

Uniformiteit en samenwerking zijn essentieel
Volgens De Werk is het belangrijk dat alle betrokkenen hetzelfde verstaan onder toekomstbestendige gebiedsontwikkeling. “Daarom werken we met verschillende stakeholders aan een nationale richtlijn toekomstbestendige woningbouw. We bepalen nu de belangrijkste KPI’s (meetbare indicatoren) en putten daarbij uit initiatieven zoals ‘Het Nieuwe Normaal’ en het convenant toekomstbestendig bouwen.” 

Hij benadrukt het belang om tijdig advies van experts op het gebied van toekomstbestendig bouwen in te winnen. Dit om ‘ambitie-erosie’ te voorkomen. Voor advies kun je contact opnemen met Thirza Monster of Gertjan de Werk, die je zo nodig met andere experts in contact kunnen brengen. 

Sluiten van kringlopen en koppelkansen herkennen 
C-creators, een organisatie die zich inzet voor de transitie naar een toekomstbestendige gebouwde omgeving, heeft haar focus verbreed van circulaire gebiedsontwikkeling naar een toekomstbestendige gebouwde omgeving. Jelle Buikema, een van de community spinners van Cirkelstad, legt uit: “Binnen onze communities houden we ons bezig met het sluiten van kringlopen in gebiedsontwikkeling, zoals grondstoffen-, water- en energiekringlopen.” 

Volgens Buikema zijn er zes thema’s die centraal staan bij toekomstbestendige gebiedsontwikkeling: energieneutraal bouwen, circulair bouwen, duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en biodiversiteit en een gezonde leefomgeving. Het koppelen van deze thema’s biedt verschillende voordelen: het combineren van budgetten, het creëren van draagvlak bij meerdere stakeholders en het meervoudig gebruik van ruimte. Dit noemen ze ‘koppelkansen’. Die koppelkansen kun je zoeken op meerdere niveaus als maatregelen, schaal, kringlopen en bouwfasering. Enkele concrete voorbeelden daarvan zijn water/groendoorlatende verharding, natuurlijke regenregelaars en biobased (ver)bouwen. Buikema eindigt zijn verhaal met een overzicht aan beschikbare instrumenten om toekomstbestendig bouwen in iedere fase van een gebiedsontwikkeling te borgen. 

Voorbeeldprojecten 
Bij Dura Vermeer zagen zij die koppelkansen ook. Rob Langerak vertelt over de nieuwe wijk ‘WijCK’ in Pijnacker. Een inspirerend voorbeeld is de multifunctionele parkeerhub die daar gebouwd is, vertelt Rob Langerak van Dura Vermeer. “Deze hub bevat onder andere een multi court (voet- en basketbalveld) op het dak, winkels en een pakketpunt. Bovendien is hij volledig demontabel, zodat de hub aangepast kan worden aan veranderende parkeerbehoeften. Hoewel de exploitatie van de hub momenteel niet rendabel is, heeft Dura Vermeer hier rekening mee gehouden in de grondprijs. “We geloven dat dit soort hubs de toekomst zijn,” aldus Langerak. 

De wijk sluit aan op natuurgebied De Groenzoom, waardoor natuurinclusiviteit een belangrijke rol speelt. De biotopen uit het natuurgebied zijn geïntegreerd in de wijk, met aandacht voor insecten, vlinders en klimaatadaptatie. Er zijn wadi’s aangelegd en veel categorie 1 bomen geplant. Dit zijn boomsoorten die bekend zijn in het Nederlandse (bos)landschap, en al langere tijd worden toegepast om hittestress tegen te gaan. 

Ook het project Happy Days in Zoetermeer is een sprekend voorbeeld van toekomstbestendige gebiedsontwikkeling waarbij er koppelkansen gebruikt zijn. Koen de Boo, stedenbouwkundige en partner van ECHO Urban Design, vertelt: “We wilden dat mensen hier konden wonen met een vakantiegevoel.” Het huidige landschap is de basis van het project, waardoor er ruimte is voor avontuur en ontmoeting. Het glooiende landschap zorgt niet alleen voor privacy, maar draagt ook bij aan klimaatadaptatie door natuurlijke waterafvoer naar de centrale plas en omliggende sloten. 

Een ander belangrijk aspect van de wijk is de autovrije opzet: auto’s zijn alleen toegestaan aan de randen van de wijk, waar parkeerplaatsen zijn aangelegd. Dit plan riep vragen op, zoals: “Hoe zorgen we ervoor dat hulpdiensten en onderhoudsvoertuigen toegang hebben tot de wijk?” De nauwe samenwerking met de gemeente en het betrekken van omwonenden en geïnteresseerden in een vroeg stadium waren cruciaal voor het succes van dit project. 

Een belangrijke vraag uit het publiek was: “Wat is er nodig om dit soort toekomstbestendige projecten op grote schaal te realiseren?” Thirza Monster antwoordde: “Het is belangrijk om voorbeelden te blijven delen.” Nanda van de Sluijs voegde toe: “Besturen willen vaak wel, maar de plannen moeten realistisch zijn. Soms moet je uitleggen dat je bijvoorbeeld zes verdiepingen moet bouwen in plaats van vier, om voldoende woningen te realiseren zonder dat de leefruimte eronder lijdt.” 

Geleerde lessen: 

• Zorg ervoor dat in een gebiedsontwikkelingsplan ook onderwerpen als een energieplan, circulariteit en gezondheid opgenomen zijn. Zo voorkom je dat je later ambities gaat stapelen. 
• Win tijdig advies van experts op het gebied van toekomstbestendig bouwen in om ambitie-erosie te voorkomen. 
• Maak gebruik van koppelkansen om budgetten te combineren, ruimtes meervoudig te gebruiken en draagvlak te creëren bij meerdere stakeholders. 
• Werk nauw samen met de gemeente en omwonenden om te zorgen dat iedereen zich eigenaar voelt van het project, soms ontstaat er daardoor zelfs ambassadeurschap. 
• Neem de gemeente van A tot Z mee in je plan, leg bepaalde keuzes uit en zorg dat je plan realistisch is. Dat draagt bij aan een soepele samenwerking. 

Monster sloot de bijeenkomst af met de aankondiging van de volgende (fysieke) bijeenkomst, die plaatsvindt op 24 oktober in de Binckhorst in Den Haag, een project waar veel lessen uit te leren zijn op het gebied van toekomstbestendige gebiedsontwikkeling. 

Doe ook mee!
Aanhaken bij Cirkelstad Zuid-Holland om ook stappen te zetten in circulair bouwen? Neem contact op met Thirza Monster.