Optoppen blijkt een uitstekende manier om binnen planetaire grenzen toch snel nieuwe woningen te realiseren. Als je daarbij ook nog gebruik maakt van biobased materiaal heb je dubbel winst. Daarbij is het een mooie manier om de wijk een upgrade te geven en geld vrij te maken om bestaande woningen te verduurzamen. Dat is wat sprekers Sandra Nap van Holland Houtland, Pascal van Dam van de provincie Zuid-Holland, Tim Vermeend van Urban Climate Architects, Martijn Morselt en Mariette Broesterhuizen van VORM op de online bijeenkomst van 18 juni van Cirkelstad Zuid-Holland overtuigend naar voren wisten te brengen.

Optoppen, maar ook uitplinten, houdt in dat je woningen realiseert op plekken waar al gebouwd is. Bij optoppen bouw je één of zelfs meerdere verdiepingen bovenop een gebouw, waarbij vaak gebruik wordt gemaakt van hout, omdat dit weinig weegt. Uitplinten houdt in dat je de plint ombouwt van bijvoorbeeld garageboxen naar woonruimte.

Holland Houtland is al geruime tijd bezig met op de kaart zetten van biobased optoppen. “Op korte termijn zouden er zo’n 30.000 woningen binnenstedelijk te realiseren zijn in Zuid-Holland,” vertelt zij. “Maar er zijn ook belemmeringen, zoals parkeernormen en bezwaren van bewoners. Daarom is het belangrijk om te beginnen bij het begin en de bewoners bij de hand te nemen. Zo bleek in een wijk waar we optoppen onderzochten, dat door het ombouwen van garageboxen tot woningen er juist meer parkeerplaatsen ontstonden. Dat heeft met de draaicirkel te maken van auto’s die uit de garages komen.” Het verschil tussen bouwen op plekken waar al gebouwd is en bouwen in een weiland is immens. “Er is veel minder materiaal nodig, omdat je de bestaande fundering en constructie gebruikt. Daarmee zijn veel minder vervoersbewegingen nodig. Gebruik je dan ook nog eens lichtgewicht materiaal zoals HSB en hennepwol, dan bespaar je een immense hoeveelheid CO2. Ter vergelijking: traditioneel bouwmateriaal weegt zo’n 440 kg/m3 en HSB en hennepwol 46 kg/m3. Holland Houtland heeft onlangs de Gids Biobased Isoleren uitgegeven met daarin een zo compleet mogelijk overzicht van mogelijkheden en leveranciers.”

Versnellen
Ook de provincie Zuid-Holland is overtuigd van het belang van optoppen, zo vertelt Pascal van Dam. “Het is een belangrijke manier om de woningbouw versnellen, maar er zijn veel uitdagingen, zoals de parkeernormen, behoud van flora en fauna en woningcorporaties die niet weten hoe ze dit aan kunnen pakken. Daarom is er een breed team gevormd om dit op te pakken. Het heeft namelijk veel voordelen om snel veel woningen te realiseren.” Ook Van Dam komt aan een schatting van bijna 30.000 woningen die op korte termijn aan de voorraad kunnen worden toegevoegd. “En dat is nog voorzichtig,” voegt hij toe, “want dat gaat alleen over huur. Het biedt ook kansen om naoorlogse wijken te revitaliseren en het zorgt voor de financiën om de bestaande voorraad te verduurzamen. De provincie wil hierbij ondersteunen, sturen, faciliteren en verbinden zoals bijvoorbeeld met het optopnetwerk Zuid-Holland.”

De focus ligt nu bij flats die in de jaren 60 tot 90 zijn gebouwd. Een dag eerder was er een optopbijeenkomst georganiseerd door de provincie. Hier presenteerden verschillende optopcoalities de ontwikkelingen. Deze teams richten zich allemaal op een andere uitdaging als het over optoppen gaat. Ook is er een quickscan gemaakt voor woningcorporaties om in kaart te brengen welke woningen potentie hebben. “Het is nu zaak om structurele barrières weg te nemen, technisch kan het,” aldus Van Dam.

Quickscan
Urban Climate Architects heeft al 15 jaar ervaring met optoppen, vertelt Tim Vermeend. “Wij hebben zelf een quickscan gemaakt waarmee je heel snel de potentie van een pand kunt bepalen. In een half uurtje kom je al een heel eind. We werken met een plug-in concept op dezelfde basis. Dat betekent echter niet dat alles hetzelfde wordt, zoals we in de bouw uit de jaren 60 zien.” Zo hebben zij bijvoorbeeld in Gemeente Leiden het ontwerp gemaakt voor het toevoegen van ca. 10.500 m2, een optopping van maar liefst 136 woningen! Architectonisch geïntegreerd met gebruik van de bestaande constructie. Toevoeging van biodiversiteit, buitenruimte en het accentueren van het bestaande stedelijk weefsel. Een mooie optie die Vermeend meegeeft is de mogelijkheid om door middel van optoppen extra groen toe te voegen. “Wij maken als het ware een nieuw maaiveld en ontmoetingsplek,” legt hij uit. “Soms zie je biobased projecten op de grond, dus met een nieuwe fundering, waarvan je denkt; dat had best op een gebouw gekund. Zelfs op rijksmonumenten is het mogelijk om op te toppen.”

Fabrieksmatige bouw
Martijn Morselt en Mariette Broesterhuizen van VORM presenteerden tenslotte het concept Optopper en de Buurtboost, waarmee ze lieten zien dat fabrieksmatige bouw helemaal niet zorgt voor eenheidsworst en dat door het vroegtijdig betrekken van de buurt, deze juist, zoals de naam al zegt, een enorme boost kan krijgen. Immers, wie kent de buurt beter dan zijn eigen bewoners? “Vaak gaat het om wijken met de nodige problematiek,” legt Broesterhuizen uit. “Er zijn bewoners die er al erg lang wonen, die meer zorg nodig hebben, er is armoede, huizen zijn verouderd, er is energie-armoede, voorzieningen zijn verdwenen, te weinig groen, de leefbaarheid staat onder druk. Door zo’n buurt structureel aan te pakken met elkaar en daar ook het optopconcept in mee te nemen, kun je heel veel uitdagingen tegelijkertijd aanpakken. Kortom win-win voor iedereen.” Martijn Morselt van VORM vertelt daarbij over hun wens om de woningbouw te versnellen middels modulaire houten optopprojecten. Hiervoor hebben zij een betaalbaar prefab woonproduct en innovatieve woonoplossing ontwikkeld voor woningcorporaties, genaamd de VORM Optopper.

Geleerde lessen:

• Optoppen biedt een manier om snel veel woningen te realiseren
• Optoppen zorgt voor fors minder CO2 uitstoot dan bouwen op een nieuwe plek
• Biobased materiaal geeft fors minder uitstoot dan traditioneel materiaal en is lichter
• Optoppen is een mooie gelegenheid om bestaande woningen en wijken te verbeteren
• Optoppen hoeft zeker geen eenheidsworst te betekenen
• Optoppen is vaker mogelijk dan je denkt
• Er zijn uitdagingen, maar het optopnetwerk helpt je daar graag bij
• Het is belangrijk bewoners vroeg bij de plannen te betrekken

Doe ook mee!
Aanhaken bij Cirkelstad Zuid-Holland om ook stappen te zetten in circulair bouwen? Neem contact op met Thirza Monster.